小知普法|疫情期间，有关迟交租金、减免租金、解除租赁的问题
大家好，我是知信衡小知。今天小知要带大家一起来看下疫情期间，有关迟交租金、减免租金、解除租赁的问题。
因新型冠状肺炎疫情的影响，国家为了防控疫情而采取延长假期、企业延迟复工、关停各类公众场所、限制人员流动等多种措施，导致客流锐减，诸多经营者一时难以为继，无力承担高额的租赁成本。 目前网络上出现了这样两种画面： 1、出租人主动给予承租人适当的房租减免，受到社会一致好评。（例：万达免租金半个月；厦门房东给20多户租户免一个月租金；广东中山76岁房东免酒楼两个月租金等） 2、承租人以疫情为由希望出租人减免租金，出租人拒绝道德绑架，网上争议不断。 那么，租金是否应当减免？租赁主体之间的权利义务关系又该如何进行平衡？ 一、解除权的适当行使 问：承租人逾期付租达到合同约定的解除条件，出租人能否解除合同？ 答：有权解除，但不必然得到支持，要具体分析迟延支付影响合同履行的程度。受疫情影响，承租人不能及时付租，逾期时间已达到合同约定的解除条件，出租人有权行使解除权。但根据诚实守信原则，在特殊时期对于合同约定的解除条件可适当的进行限制解释。对于违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，一般不支持守约方要求解除合同的请求。在实践中，对于承租人逾期支付租金达到合同约定解除条件的单一事实也不必然导致合同解除，法院会尽量寻求双方的利益平衡。 问：承租人是否有权以疫情影响要求解除合同？ 答：因不可抗力导致合同目的确实无法实现，可以行使解除权，但应进行举证并及时履行通知义务。疫情影响属于不可抗力，其导致承租人的合同目的确实已无法实现的（需根据疫情情势变化、承租商户受影响的具体程度等因素来综合判断），承租人有权要求解除合同，及时结算租金，并免除违约责任承担，但应及时履行通知对方的义务，防止出租人损失扩大。 二、租金的适当减免 问：承租人是否有权要求减免疫情影响期间的应付租金? 答：应具体问题具体分析，综合考虑因果关系的举证和公平原则的适用。法律对此并无具体的规定，在实践中亦不能一概而论，要具体分析、确认合同履行障碍与疫情之间的因果关系。若确因疫情或相关防治措施导致双方房屋租赁合同无法履行，或继续按照原租赁合同约定的租金标准履行对一方当事人显失公平时，可以通过调整租金等合同条款的方式来平衡双方当事人的利益，具体标准根据公平原则由双方协商确定，若确实无法商定可由法院裁判确定。 本次新冠肺炎疫情符合不能预见、不能避免并且不能克服的特征，经全国人大常委会明确属于不可抗力事件。为有效平衡租赁主体之间的权利义务关系，除政府出台政策助力企业复工复产外，也呼吁作为出租人的单位、个人，对有困难的承租人给予租金减免的帮助，共克时艰。 法条链接： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条 【不可抗力】因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条 【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条 【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十七条 【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十八条 【不可抗力的通知与证明】当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 文：刘敏敏 编辑：何惠琳
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